Vastgoed, vast en zeker? Waarom investeren in bakstenen loont

Veel mensen proberen hun inkomen aan te vullen door te investeren in vastgoed. Is dat een goed idee? Waar moet je op letten? En in welk soort vastgoed moet je je centen steken? ‘Energiezuinige nieuwbouw en vernieuwbouw zitten duidelijk in de lift.’ 

“Vastgoed is, zeker in België, een uitstekende belegging omdat het al jaren zeer waardevast is”, zegt Geert Berlamont van vastgoedgroep Dewaele. “Bovendien brengt het niet enkel onmiddellijk rendement mee, op langere termijn is er ook een stijging in waarde. Ik denk ook niet dat die voordelen snel gaan verdwijnen, wonen is en blijft een basisbehoefte, ook in de toekomst.” 

Nu heeft de Belgische vastgoedmarkt er al heel wat mooie jaren op zitten, loert stilaan niet het gevaar van oververhitting om de hoek? “Voorlopig lijkt dat gevaar me zeer beperkt”, zegt Johan Krijgsman van ERA Vastgoed, de Belgische marktleider. “Omdat België een zeer stabiele markt is. We hebben geen grote dalingen gehad, maar ook geen hoge pieken. Mensen denken vaak dat ons vastgoed gigantisch snel in waarde is gestegen, maar dat valt eigenlijk goed mee.” 

Inflatiebestendig

Krijgsman geeft Nederland als voorbeeld. “Een woonhuis is in Amsterdam de laatste 10 jaar met 130 procent in waarde gestegen. De kleinste stijging was in Zeeland: nog altijd zo’n 70 procent. Klinkt geweldig, maar zulke cijfers trekken ook speculanten aan, waardoor die hele markt veel volatieler wordt. In Nederland is de kans dus ook een stuk groter dat je geld kunt verliezen aan vastgoed als je niet koopt of verkoopt op het juiste moment. In België is dat niet zo, je hebt hier nagenoeg kapitaalsgarantie.” 

Een ander voordeel van vastgoed is dat het inflatiebestendig is, zegt Thomas Verschaeve van Dewaele. “België wordt meer en meer een huurdersmarkt. En huuropbrengsten mogen door de huisbaas geïndexeerd worden, waardoor hij beschermd is tegen de inflatie. Aan de andere kant moet die huisbaas natuurlijk ook wel rekening houden met stijgende rentevoeten. Een rentestijging van 1 procent betekent dat je leencapaciteit er ongeveer met 10 procent op achteruitgaat.” 

Als beginnende vastgoedinvesteerder word je geconfronteerd met een schier eindeloze reeks mogelijkheden om te investeren: flats, woningen, zorgvastgoed, studentenkoten en tegenwoordig zelfs ook parkeerplaatsen en hotelkamers. “Vroeger was de eerste vraag vaak: wat kost het pand? Vandaag is dat: wat is de EPC-score?”, zegt Berlamont. “Dat is ook logisch, want de energieprestatie wordt voor verhuurders almaar belangrijker. Energiezuinige nieuwbouw en vernieuwbouw zitten dus in de lift. Wij zien vooral een vertraging in oudere panden, ook al omdat daar veel onduidelijkheid is, bijvoorbeeld rond asbest of de renovatieplicht. Zoiets brengt soms onverwachte kosten met zich mee.” 

Rendement

Johan Krijgsman wil die oudere panden toch niet helemaal afschrijven. “Als je een handige harry bent en je hebt tijd, kan zoiets zeker interessant zijn, omdat het rendement op een volledig gerenoveerd pand allicht hoger zal liggen dan op nieuwbouw. Als je moet kiezen tussen een flat of woning moet je goed beseffen dat jij als huurbaas voor alles verantwoordelijk bent als je voor een huis gaat. Bij een appartement kun je veel overlaten aan de syndicus, alleen komt die dienstverlening natuurlijk wel met een prijskaartje.” 

“Pas ook op met al te dure AAA-locaties”, waarschuwt Verschaeve. “Ja, de huurprijs zal daar hoger liggen, maar je betaalt ook een stuk meer zodat je uiteindelijke rendement toch zakt. Als je gaat voor puur retailvastgoed ligt dat natuurlijk weer anders dan voor een huis of flat. In de keuze van type vastgoed hangt ook veel af van wat voor soort verhuurder je bent. Studentenkoten vragen bijvoorbeeld vaak een nauwe opvolging. Als je daartoe niet bereid bent, begin je er beter niet aan.” 

Om af te sluiten: wat voor rendementen mag je eigenlijk verwachten van vastgoed? “Een woning zal het laagste rendement geven, maar zorgt tegelijk voor zekerheid op lange termijn, als je een goede huurder hebt”, zegt Berlamont. “Reken op 2,5 procent. Voor een flat is dat ongeveer 3 procent, voor een kot 5 à 6 procent, als je bereid bent de opvolging zelf te doen.”