1er achat : y vivre ou louer ?
A 30 ans comme à 50, il est peut-être l’heure d’acheter votre premier bien immobilier. Vos premières briques pour consolider la patiente construction de votre patrimoine familial. Pour ce premier achat, est-il plus malin d’acheter votre future maison familiale ou d’investir dans un bien locatif ?
Question d’âge
C’est peut-être une question d’âge d’abord, pour notre expert, Thomas Valkeniers, CEO de l’agence immobilière Pajota. « Acheter, c’est s’endetter sur 15 à 25 ans. Alors quand on a 50-55 ans, on achète surtout pour transmettre. » Mieux vaudrait dans ce cas miser sur un « chez soi ». « Mais ce que je conseille aux jeunes, c’est d’investir très tôt. Si vous avez quelques réserves de côté, que vous vivez encore chez vos parents, alors achetez pour louer, vous pourrez toujours changer d’avis par la suite et aller y vivre. »
Savoir que vous achetez
Savoir avant l’achat à quoi sera destiné cet habitat reste indispensable toutefois. Th. Valkeniers : « vous n’achèterez pas le même type de bien selon les cas. » Si vous achetez pour votre famille et vous, alors vous devez penser à vos besoins d’abord. Du type d’habitat au nombre de chambres, en passant par les finitions. Une stratégie radicalement différente pour l’investissement immobilier selon l’expert. « L’idéal pour un rendement optimal est d’acheter un appartement, d’une surface moyenne d’environ 90 m2. C’est-à-dire 2 chambres.
On mise sur des finitions basiques, mais de qualité. Cela évitera d’avoir à refaire la cuisine après 5 ans d’occupation. » Un appartement au-delà des 100 m2 comme une maison avec jardin n’ont en effet pas le même ratio entre le prix d’achat du bien et les loyers qu’ils pourraient rapporter. À cela s’ajoute, dans le cas de la maison, les frais d’entretien des extérieurs.
Alternative très rentable
Si les appartements 1 chambre et les kots étudiants sont une alternative très rentable, attention… « Leur ratio est plus élevé, parce que les loyers sont importants. Mais il y aura plus de roulement parmi vos locataires. C’est donc plus de travail pour le propriétaire. Trouver régulièrement un nouveau locataire. Payer les frais de l’état des lieux. Rafraîchir la peinture ou faire une petite réparation par-ci par-là etc. Les kots étudiants ont sans doute le meilleur rendement. Mais ce n’est plus de l’investissement immobilier. C’est presque un travail à plein temps ! »
Les solutions de financements
Un autre aspect, qui pourra influencer votre choix. Les solutions de financements comme l’explique le directeur de l’agence immobilière. « Il existe des réductions sur les frais d’enregistrement pour motiver les belges à investir dans la pierre. À condition que ce soit pour y vivre. » Toutefois, si une aide est toujours la bienvenue, Thomas Valkeniers n’a qu’un conseil à ce sujet. « Je dis toujours de ne compter ni sur les primes ni sur les réductions. Les montants ne sont jamais énormes. Et si en tant qu’acquéreur vous comptez sur cela. C’est que vous partez avec trop peu de réserves. »
La règle d’or
Et question réserve, la règle d’or est en général d’emprunter à hauteur de 80 % et d’apporter 20 % de fonds propres. « Je pense, oui, que c’est le mieux. Et si j’ai un autre conseil, c’est de rembourser le crédit en 15 ans plutôt qu’en 20 pour économiser sur les intérêts. Mais il est fort probable que le loyer perçu par l’acquéreur ne suffise absolument pas à rembourser le crédit. » Comment atteindre alors le sacro-saint autofinancement du bien locatif ? « Pour que le loyer compense entièrement le crédit, il ne faut pas dépasser un emprunt à 70 % du prix d’achat. »
En résumé
En résumé, notre expert insiste surtout sur la précocité de l’achat. « Parce que chaque année de crédit remboursé est gagnée pour le reste de votre vie. » Cela peut même par la suite faciliter l’achat de votre bien familial via deux possibilités.« Celle de revendre le bien, en récupérant votre investissement, avec la plus-value issue de l’augmentation des prix du marché. Ou vous pourrez le mettre dans la balance de votre prochain emprunt via un crédit hypothécaire. »