Bouwkoorts slaat ook toe in de zorg
Nieuwbouwflats en assistentiewoningen schoten de voorbije jaren als paddenstoelen uit de grond. En ook in de woonzorgcentra is er gretig geïnvesteerd. De vraag is: hebben we al die extra complexen écht nodig om de gevolgen van de vergrijzing op te vangen?
Pascal De Decker
professor Stad & Wonen aan de faculteit architectuur aan de KU Leuven
Hoe groot is de vraag naar zorgvastgoed?
“We hebben het vaak over de gevolgen van de vergrijzing, maar gek genoeg gaat het daarbij zelden of nooit over onze manier van wonen. Hoe groot de vraag naar zorgvastgoed is, weten we niet precies. We zien wel dat de grootste groep senioren zolang mogelijk thuis probeert te wonen. Slechts een klein deel beslist om naar een appartement of assistentiewoning te verhuizen. Pas wanneer de zorgen te groot worden – meestal zijn mensen dan al een eind in de tachtig – trekken ze naar het woonzorgcentrum. De Vlaamse overheid stuurt daar ook op aan. Thuiszorg primeert. Pas wanneer er permanente verzorging en hulp nodig is, wordt er op residentiële zorg ingezet.”
Is er voldoende aanbod? Zijn extra investeringen nodig?
“Voor de woonzorgcentra en centra voor kortverblijf is er een erkenningskalender opgesteld, om het aantal woongelegenheden dat er jaarlijks bijkomt beter te plannen. Alleen wie een plaats op die kalender heeft, mag bouwen en bijkomende capaciteit in gebruik nemen. Voor de bouw van appartementen en assistentiewoningen is het de markt die speelt. Die vrijheid leidt niet altijd tot het beste resultaat. Veel nieuwbouwflats en –assistentiewoningen staan vandaag leeg omdat ze op een verkeerde locatie – lees: zonder voorzieningen in de buurt – zijn neergezet. Sneu natuurlijk voor de particulieren die hun spaargeld erin staken. Zij gingen ervan uit dat het een goeie belegging was.”
Hoe zie jij de zorgvastgoedmarkt (graag) verder evolueren?
“Het zou positief zijn als álle appartementen, oud of nieuw, leeftijdsvriendelijk gebouwd en verbouwd worden: zonder hoge drempels, met brede deuren en toegankelijke stopcontacten. Die richtlijnen kunnen we makkelijk aan de Vlaamse codex ruimtelijke ordening toevoegen. Het zou het woonprobleem voor ouderen een stuk verlichten. Daarnaast moeten we nadenken over woonmodellen voor tussenfases in het leven. Het beleid stuurt aan op zo lang mogelijk thuis blijven wonen, maar veel woningen – én woonplaatsen – zijn daarvoor niet geschikt. Veel ouderen zijn te goed om naar een wzc of assistentieflat te verhuizen, maar te weinig mobiel om in hun woning te blijven. Daartussen bestaat er niet veel.”
Wilfried Martens
Zaakvoerder Senior Homes, bouwt en baat assistentiewoningen uit
Hoe groot is de vraag naar zorgvastgoed?
“De precieze noden zijn moeilijk in te schatten, maar er komt zeker een gigantische vraag op ons af. De vergrijzing zullen we de komende decennia alleen maar harder voelen. Ik heb de indruk dat we ons daarvan nog niet voldoende bewust zijn. In de zorg zal het alle hens aan dek zijn, met veel vraag naar thuisverpleegkundigen, assistentiewoningen, extra plaatsen in woonzorgcentra… Dat zie je voor een stuk vandaag al. Huisvesting van ouderen is iets waar we lange tijd te weinig aandacht aan geschonken hebben. Er gaat veel geld verloren doordat ouderen in een niet-aangepaste woning blijven. Mensen vallen en landen in het ziekenhuis en moeten maanden revalideren. Dat kost de samenleving handenvol geld.”
Is er voldoende aanbod? Zijn extra investeringen nodig?
“Extra investeringen zijn nodig, maar ze moeten wel doordacht zijn. Op de markt van de assistentiewoningen is dat helaas niet altijd het geval. Voor wij in 2008 met Senior Homes begonnen, bezochten we 92 projecten in binnen- en buitenland. Zo kwamen we tot een lijst met criteria waaraan een project moet voldoen: het aantal inwoners in de buurt, de afstand tot de kerk, de hoogte van de pensioenen in de gemeente… We nemen ook de uitbating van assistentiewoningen ter harte. We zorgen ervoor dat er 24/7 een woonassistent beschikbaar is, helpen de bewoners bij de boodschappen en de medicatie, doen een extraatje bij verjaardagen… De lat mag hoog liggen.”
Hoe zie jij de zorgvastgoedmarkt (graag) verder evolueren?
“Mijn indruk is dat er vandaag te veel vrijheid wordt gegeven om in zorgvastgoed te investeren. Zelfs in een bedrijvenzone kun je toelating krijgen om een nieuwbouw met assistentiewoningen neer te poten. Dat is helemaal te gek voor woorden. De overheid mag daarin gerust wat meer sturen. Ook het luik ‘assistentie’ mag wat mij betreft wat strenger ingevuld worden. Om de kwaliteit van de assistentiewoningen te garanderen, zou je kunnen zeggen dat een projectontwikkelaar samen met zijn bouwaanvraag een zorgplan voor de eerste vijf jaar moet voorleggen.”
Katrien Van Grieken
Consultant valuation services en partner van onafhankelijk studiebureau Stadim
Hoe groot is de vraag naar zorgvastgoed?
“Het voorbije decennium is er vooral in assistentiewoningen en woonzorgcentra heel veel geïnvesteerd. De vraag is of het niet allemaal te veel is. Het argument van de vergrijzing wenden ontwikkelaars soms iets te makkelijk aan om investeringen in individuele assistentiewoningen te verantwoorden. Mensen leven inderdaad langer, maar dat wil niet zeggen dat ze ook naar een assistentiewoning of woonzorgcentrum zullen verhuizen. Er zijn steeds meer zorgformules en/of beperkte infrastructurele woningaanpassingen mogelijk, zodat ouderen langer in hun eigen huis kunnen blijven. Dat willen ze ook het liefst. Het verblijf in een woonzorgcentrum is doorgaans beperkt tot enkele levensjaren.”
Is er voldoende aanbod? Zijn extra investeringen nodig?
“Enerzijds heb je de institutionele belegger die op grote schaal in woonzorgcentra en assistentiewoningen investeert, anderzijds de particulier die één assistentiewoning in een ruimer complex koopt. Als particulier informeer je je best goed. Gaat het wel om een erkende assistentiewoning? Is de ligging interessant genoeg? Wordt er ook een woonzorgcentrum uitgebaat op dezelfde site? Een mogelijk interessantere manier om als particulier in zorgvastgoed te investeren, is via aandelen. In ons land zijn er vandaag drie grote, beursgenoteerde spelers gespecialiseerd in zorgvastgoed. Hun aandelen zijn stabiel en leveren een zeer concurrentieel rendement.”
Hoe zie jij de zorgvastgoedmarkt (graag) verder evolueren?
“Ik denk dat we eerst en vooral een grondige studie van vraag en aanbod moeten maken. Wat is er momenteel te vinden op de markt? En wat werkt er wel/niet goed? Dat er voor de woonzorgcentra met een erkenningskalender wordt gewerkt, is bijvoorbeeld een goede zaak. De overheid krijgt zo meer vat op het aanbod. Ook op de markt van de assistentiewoningen zouden we beter naar een moment van consolidatie gaan. We weten intussen dat assistentiewoningen die aan een woonzorgcentrum gekoppeld zijn, vlotter gevuld raken dan standalone-projecten. Laten we die kennis vooral meenemen wanneer we nieuwe projecten evalueren.”