Op zoek naar betaalbaar vastgoed

De berichten over de vastgoedmarkt gaan steevast van ‘onbetaalbaar’ over ‘krapte’ tot ‘oververhit’. Is de aankoop van een huis voor mensen die niet vermogend zijn of geen ouders hebben die er warmpjes bij zitten dan nog haalbaar? En kan een andere koopformule een oplossing zijn?

De afgelopen twee jaar steeg ons reële beschikbare inkomen met 1,5 procent, terwijl de vastgoedprijzen in reële termen zo’n 8,5 procent omhooggingen. En het ziet er niet naar uit dat 2023 veel beter wordt. “We zien dat de woningmarkt nog steeds groeit en dat de vraag naar nieuwe woningen blijft stijgen”, beaamt Dave Bracke, bestuurder van Altro Vastgoedgroep. “De woningmarkt is oververhit, wat betekent dat veel huizen worden verkocht voor hogere bedragen dan de vraagprijs.”

De vraag is wat mensen met beperkte middelen nog kunnen doen om zich een betaalbare woning aan te schaffen. In de eerste plaats: zich goed voorbereiden. “Doe bijvoorbeeld onderzoek naar de buurt waar je wilt gaan wonen”, legt Bracke uit. “Hoe is de woningmarkt daar en voor welke prijzen staan huizen er te koop? Daarnaast is het slim een profiel aan te maken op huizensites en platforms. Zo kun je in de gaten houden wat er te koop staat of wat er al verkocht is. In een oververhitte woningmarkt heb je namelijk niet veel tijd om na de bezichtiging van een huis lang na te denken.”

Het is ook vaak raadzaam om het devies kill your darlings te volgen: als je per se in het centrum van de stad wilt wonen, zul je daar een prijs voor betalen. Dus misschien moet je ook eens (durven) kijken naar wat de randgemeenten te bieden hebben. “Veranderen van regio is misschien wel de gemakkelijkste manier om een budgetvriendelijker woning te vinden”, aldus Stéphanie Frère, kantoormanager Gent voor Dewaele Groep. “Durf dus verder te kijken dan je neus lang is. Het neemt de kern van het probleem – betaalbaarheid – niet weg, maar het kan al helpen.”

Maar welke koopformules zijn er nu concreet? Ten eerste is er huurkoop, waarbij je een woning huurt tegen een tarief boven het marktconforme, met de optie de woning aan te kopen met aftrek van het betaalde huurgeld. “Dat heeft verschillende voordelen”, legt Stéphanie Frère uit. “Zo kun je in de tussentijd bijkomend sparen en zo een stuk eigen financiële inbreng hebben wanneer je de woning wil kopen.”

“Een andere interessante piste is de formule SPLIT-IT die Van Roey Vastgoed op de markt brengt”, zegt Bracke. “Veel banken stellen vandaag 20 procent eigen inbreng als voorwaarde om een hypothecaire lening te kunnen geven. Die strenge voorwaarde weerhoudt veel mensen ervan die stap te zetten. Bij veel nieuwbouwprojecten bestaat 20 tot 25 procent van de aankoopprijs uit de waarde van de grond. Met SPLIT-IT koop je eerst de constructie en pas later het grondaandeel. Je eigen inbreng ligt dus lager en maakt het sneller mogelijk om zelfs een nieuwbouwappartement of woning te kopen.”

Vervolgens bestaat zoiets als lijfrente, waarbij je niet zozeer een huis dan wel tijd koopt. “Het betekent dat je een kansovereenkomst afsluit met de verkoper en die maandelijks een som betaalt tot diens overlijden”, vertelt Stéphanie Frère. “Als de verkoper nog lang leeft, moet je nog lang betalen. Maar als hij snel komt te overlijden, draait de overeenkomst in je voordeel uit. Sowieso betaal je wel altijd een startbedrag.”

Ten slotte kun je ook aandelen kopen in een complex in plaats van een volledig appartement. “Dan geniet je van een deel van de huuropbrengsten van de entiteiten in dat gebouw, of kun je er via een opleg op termijn zelf gaan wonen. Dat wordt vandaag in het buitenland al vaak gedaan.”

Om af te sluiten geeft Dave Bracke nog de ultieme raad: houd het hoofd koel. “Door alle enthousiasme en drukte kun je soms vergeten de juiste beslissing te maken. Zet dan een stapje terug, kijk naar wat voor jou belangrijk is en of het financieel haalbaar is. Maak geen overhaaste beslissing. Het zou zonde zijn als je door alle stress, snelheid en enthousiasme jouw eigen wensen en financiële mogelijkheden vergeet.”