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Finance

L’achat immobilier au service de l’investissement

Avec ses perspectives de rendement immédiat ou de création de patrimoine à long terme, l’investissement locatif séduit chaque jour un peu plus les particuliers. Cependant, malgré sa popularité, l’immobilier demeure un domaine parfois flou et inaccessible, avec ses nombreuses règles et législations.

Une situation à laquelle répond Masteos, entreprise française spécialisée dans l’investissement locatif créée en 2019 et présente en Belgique depuis février 2022.

Olivier Connan, Country Manager Belgium de Masteos, confirme ce besoin de simplification des particuliers : « On évalue à 250 heures le temps qu’il faut pour mener à bien un projet locatif, sans compter le temps nécessaire pour acquérir les connaissances pour réaliser ce projet. ».

Masteos permet d’éviter les pièges courants et de fournir aux investisseurs les informations et les conseils essentiels pour répondre à chaque situation.

Le budget : nerf de la guerre de l’investissement

Que votre projet idéal se situe entre 100 000 et 150 000 euros ou que votre enveloppe bien garnie dépasse le demi-million, bénéficier d’un rendement stratégique n’est pas juste une question de moyens, mais aussi de méthode. 

Pour Olivier Connan, évoquer l’investissement immobilier locatif revient avant tout à comprendre sa nature. Contrairement à l’achat classique d’un bien immobilier destiné prioritairement à l’habitation propre de son acquéreur, « l’investissement immobilier est un placement par lequel on cherche à louer son bien et non à l’habiter. C’est une location que l’on fait entièrement dans le but de gagner de l’argent et de rembourser le crédit avec lequel on a acheté ce bien. ».

Avec des prix en hausse depuis plusieurs années, gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier vous semble irréaliste en 2022 ? 

Détrompez-vous : « Avec une augmentation de 14 % sur l’année 2021 par rapport à 2020, la courbe d’achats de maisons et d’appartements n’a pas fléchi, au contraire. Actuellement, nous estimons que le marché de l’investissement locatif représente entre 15 et 20 % des transactions immobilières, » affirme-t-il. 

En Belgique, la réglementation en matière d’investissement immobilier locatif est relativement simple : il faut disposer d’au moins 20 % du prix d’achat en fonds propre. Une somme à laquelle doivent également s’ajouter les frais d’actes qui sont de 12 % à Bruxelles et de 12,5 % en Wallonie pour un bien voué à la location. Comptez donc en moyenne que l’apport personnel minimum (et obligatoire) pour effectuer un investissement locatif s’élève à environ 35 %. La note vous semble salée ? Elle l’est sans doute, mais elle ouvre également des perspectives alléchantes.

Il est également important de se rappeler que ces calculs ne sont pas le fruit du hasard. En effet, « ces règles sont édictées par la Banque Nationale Belge (BNB) et peuvent varier selon la situation patrimoniale. Les banques seront amenées à changer leurs décisions en fonction d’actions ou d’autres biens déjà présents dans le portefeuille d’un client, par exemple », précise Olivier Connan.

Après tout, investir pour générer du rendement ne s’accompagne d’aucune garantie et implique donc une prise de risque conséquente. Ces règles sont principalement édictées pour prévenir le surendettement des citoyens lorsqu’une acquisition est destinée à un investissement « pur et dur ».

Avec respectivement 6 % de rentabilité locative à Charleroi et 4,5 % à Liège, les investisseurs se voient de plus en plus attiré par les arguments alléchants du sud du pays. 

L’importance de ne pas laisser son argent dormir 

L’ennemi de l’investissement est l’argent dormant  ! Face à une inflation qui atteint des sommets alors que les taux des comptes épargne ne cessent de dégringoler, la rentabilité d’un bien immobilier mis en location a de quoi faire réfléchir. Si les comptes bancaires offrant un taux de rendement de 6, 7 voire 8 % ont disparu de la circulation, l’immobilier et ses rendements similaires offrent une protection équivalente contre l’inflation.

Selon sa localisation, superficie, état général et prix d’achat, chaque bien immobilier aura un niveau de rentabilité particulier. «Cette rentabilité du bien loué va dépendre d’un nombre de critères bien précis et des choix de l’investisseur”, précise Olivier CONNAN.

« Certains se contenteront d’une rentabilité patrimoniale de 3 % en pensant à la plus-value à la revente. D’autres investisseurs tablent plutôt sur un chiffre entre 7 et 10 % pour générer des revenus complémentaires immédiatement. ». 

Cependant, attention à ne pas idéaliser le potentiel que représente l’immobilier locatif. Malgré les opportunités qu’il apporte, il vient également avec son lot de contraintes et ses possibles complications. De l’acquisition à la rénovation d’un bien en passant par la sélection des locataires idéaux pour assurer la pérennité de l’investissement, il faut souvent d’abord dépenser pour pouvoir ensuite mieux gagner.

« Dans le cadre d’un investissement locatif, il faut gérer avant l’achat les questions urbanistiques et l’analyse des aspects techniques du bâtiment, l’évaluation des travaux (expert immobilier, architecte, bons entrepreneurs), puis l’exécution des travaux ou encore la gestion de la location future », explique Olivier Connan. Une tâche dont l’ampleur décourage souvent de nombreux investisseurs potentiels qui semblaient pourtant séduits par ce type d’investissement. C’est pour répondre à cette problématique que Masteos a vu le jour. 

Le succès du locatif clés en main en Belgique

La proposition de valeur du clés en main est aujourd’hui populaire auprès des néo-investisseurs : accompagnement dans la recherche du bien, gestion des corps de métiers nécessaires à la bonne réalisation du chantier, le service séduit, surtout pour la qualité des conseils prodigués.

Parmi les conseils qu’on peut s’attendre à recevoir chez Masteos, celui du triangle d’incompatibilité suscite un vrai intérêt auprès de particuliers qui n’y auraient jamais pensé seuls. 

Un concept made in Masteos, qui permet de déterminer les trois facteurs clés d’un investissement locatif : l’esthétisme, l’emplacement et la rentabilité locative du bien. Le souci ? Ils ne sont que très rarement compatibles, explique Olivier Connan :

« On ne peut malheureusement pas remplir les trois critères pour un même investissement. Il faut donc en choisir deux sur trois. Si certains vont, par exemple, favoriser la rentabilité locative et l’esthétique du bien aux dépens de la localisation en achetant dans une zone plus à risque, d’autres préféreront l’emplacement et l’esthétisme plutôt que la rentabilité. On parlera alors d’investissement patrimonial qui “sacrifie” le rendement locatif, du moins à court terme. Dans tous les cas, l’investissement requiert une approche réaliste ainsi qu’un consentement à faire des concessions. ».

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Où investir en Belgique ?

Si le marché présente un potentiel considérable, il est légitime de s’interroger sur les villes et les régions belges les plus intéressantes pour y investir. Actuellement, trois d’entre elles affichent des taux de rentabilité particulièrement attractifs au centre et au sud du pays. 

« Aujourd’hui, pour une rentabilité locative intéressante, j’opterais pour Bruxelles, Charleroi et Liège, » confesse Olivier Connan. Là où la belle Bruxelloise permet aux investisseurs de s’établir sur un marché comprenant 60 % de locataires, soit une quasi-garantie de trouver chaussure à leur pied, les deux villes wallonnes surfent sur des vagues de plan de développement urbanistique ambitieux. On pense notamment à l’arrivée du tram qui viendra desservir la ville de Liège et d’autres atouts essentiels comme le grand plan de revitalisation du centre de Charleroi. « Avec respectivement 6 % de rentabilité locative à Charleroi et 4,5 % à Liège, les investisseurs se voient de plus en plus attirés par les arguments alléchants du sud du pays. ».

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Région flamande ? Vous faires bien, le nord du pays a également de bons taux de rentabilité, même si celui-ci est plus faible, car moins immédiat. En Flandre, il s’agit davantage d’une stratégie « de bon père de famille », c’est-à-dire une stratégie d’investissement patrimonial qui consiste à investir pour garantir la valeur du patrimoine à long, voire très long terme. 

Vous l’avez compris, si bien souvent réaliser une acquisition immobilière équivaut à « acheter – rénover – habiter », l’achat locatif a lui une tout autre vocation qui vise la création d’un patrimoine durable et transmissible à vos descendants. Et n’est-ce pas là le plus important ?

27.06.2022
par Fokus Online

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Entreprise européenne d’investissement locatif clés en main créée en 2019, Masteos est présente en Belgique depuis 2022. Nous prenons en charge l’ensemble du processus pour nos investisseurs : recherche du bien, rénovation, ameublement et gestion locative. Un investisseur peut réaliser toute son opération de manière dématérialisée et investir dans toutes les villes belges où Masteos opère sans avoir à se déplacer ou à visiter des logements.

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