Wikken en wegen op de woonmarkt

De lage rente duwt heel wat investeerders naar de vastgoedmarkt. Een prima manier om je geld veilig te stellen, adviseren experts. Maar voor je de immobiliënmarkt opgaat, bezin je best over je vastgoedinvestering.

“Vandaag staat er een recordbedrag van 270 miljard euro op de Belgische spaarrekeningen, maar al die spaarders samen verloren het voorbije jaar wel een goede 4 miljard euro aan koopkracht”, onderstreept Frédéric Vandenhende van Investr, het onlinezoekplatform voor de vastgoedbelegger. “Als je het weloverwogen doet, kan een belegging in vastgoed een slim alternatief zijn voor dat verlieslatende spaarboekje.”

Hefboomeffect voor de vastgoedinvesteerder

Ook vastgoedspecialist Philippe Janssens van studiebureau Stadim gelooft in de waarde van vastgoed: “De laatste decennia stijgt de prijs van vastgoed permanent. De motor die dit aanzwengelt, is de lage rentevoet. Zolang die blijft dalen, kun je voor eenzelfde maandelijkse afbetaling een groter bedrag lenen. Tegelijk is de reële rente, na aftrek van inflatie, negatief en steeg onze koopkracht met 1,5 procent. Dat creëert een hefboomeffect voor de vastgoedinvesteerder.”

Juiste locatie, juiste type pand

Toch blijf je als investeerder best zo realistisch mogelijk. Hoewel vastgoed vrij waardevast is, wordt het rendement vaak te rooskleurig voorgesteld, waarschuwt Vandenhende: “Hoed je voor projectontwikkelaars en makelaars die goochelen met 8 of zelfs 13 procent rendement. Totaal onrealistisch. Een mooie 3 procent huurrendement kan wel, als je op de juiste locatie in het juiste type pand investeert.” Alles start met de locatie, dat weet ook Janssens. “Een doorslaggevende factor is de koopkracht van de omgeving. Vaak wordt die bepaald door de bereikbaarheid: een recente wijk aan nieuwe in- en uitvalswegen lokt koopkrachtige kandidaten die je een mooi huurrendement zullen garanderen.”

“Kleine units bieden amper mogelijkheden om ze aan te passen. Een woning biedt meer flexibiliteit.”Philippe Janssens, Stadim

Wonen in groeipotentieel

“Zoek naar plekken met groeipotentieel”, vult Vandenhende aan. “In Antwerpen en Gent is er een grote huurmarkt én wordt een hoge bevolkingsgroei verwacht. Daar zal de vraag naar huurpanden groot zijn. Maar ook in de kleinere randgemeenten schuilt potentieel. Al moet je daar wel de bouwactiviteiten in de gaten houden: worden er 200 appartementen neergepoot, dan zou ik me toch zorgen maken of het jouwe wel verhuurd geraakt.”

Rendement uit je stenen halen

Of de vastgoedinvestering nu in de stad, haar randgemeenten of zelfs het platteland ligt, de voornaamste factor is de grondwaarde. “Het gebouw, of eerder de stenen, worden ouder. Die schrijf je als het ware af”, verduidelijkt Janssens. “De grond behoudt bij een goede ligging echter zijn waarde, of vermeerdert die zelfs. Kies je voor een aankoop met lage grondwaarde? Dan haal je op korte termijn veel rendement uit je stenen, maar doe je op lange termijn een slechte zaak. Dan blijft er enkel een waardeloze grond over. Daarom doet Knokke het nog steeds zo goed: vandaag kan de grond er bovengronds € 8000/m2 waard zijn.” 

Flexibel wonen

Nog volgens Philippe Janssens zijn de hedendaagse bouwgronden, nieuwbouwwoningen en -appartementen vaak te klein om hun waarde te behouden: “Als vastgoedeigenaar moet je kunnen inspelen op toekomstige behoeften. Kleine units bieden amper mogelijkheden om zich aan te passen. Een woning biedt meer flexibiliteit: ze laat zich wel vlot aanpassen aan de veranderende wensen van toekomstige huurders en je kunt ze – als ze niet meer goed in de markt ligt – bijvoorbeeld omvormen tot appartementen.”

Vastgoedinvestering is een langetermijninvestering

Ook Frédéric Vandenhende spreekt zijn voorkeur voor woningen uit, gesterkt door de wijzigende demografie: “De jongere generatie die stilaan de woningmarkt betreedt, heeft een heel andere opvatting rond bezit. Kijk maar naar de deeleconomie rond wagens en fietsen. De jonge gezinnen van morgen zoeken dus geen koop-, maar huurwoningen. Ook tweeslaapkamerflats zijn interessant. Daarmee trek je zowel oudere als jongere koppels aan.”

Bij de uiteindelijke keuze voor locatie en type, moet je als investeerder alvast toekomstgericht denken. “Een vastgoedinvestering is een langetermijninvestering”, onderstreept Janssens. “Ik heb het dan over minstens 15 jaar. Anders is het geen investering, maar commerce. Vastgoed vraagt immers een hoge instapkost. Je moet jezelf de tijd gunnen om alle kosten terug te verdienen.”