‘Logistiek vastgoed heeft enorm potentieel’
In logistiek vastgoed investeren is een trend die al meerdere jaren bezig is. Hoe komt het dat dit segment zo interessant is? En blijft het verhaal duren? Hoe kun je als private belegger een graantje meepikken van dat groeisegment?
Logistiek vastgoed heeft de wind in de zeilen. Of beter, nog steeds de wind in de zeilen. Daar zit de opmars van de e-commerce grotendeels tussen. Tegelijk zette de coronapandemie nog een extra turbo op dat segment. Die analyse maakt Mathieu Opsomer, Head of Industrial & Logistics Agency Belgium bij de internationale vastgoedspecialist JLL (Jones Lang LaSalle). “België doet het daarbij, net als onze buurlanden, heel goed. Normaal loopt ons land altijd een beetje achter, maar de laatste twee jaar is er hier een gigantische inhaalbeweging ingezet op het vlak van logistiek vastgoed”, zegt Opsomer. Het gevolg: vandaag is er haast niks meer beschikbaar. Alle opslagruimtes zijn ingenomen, nieuwe projecten zijn ofwel gereserveerd ofwel – door de gestegen bouwkosten – geblokkeerd. “De vraag is beduidend hoger dan het aanbod, wat zorgt voor stijgende grond- en huurprijzen”, aldus Opsomer.
Hetzelfde scenario valt op te tekenen in de ons omringende landen. “Logistiek vastgoed zit in een raket.” De forse opgang van de e-commerce stak het vuur aan de lont. Bedrijven als DHL, Amazon, Bol.com, DPD, maar ook traditionele logistieke spelers, allemaal hebben ze extra opslagruimte of distributiemagazijnen ingenomen. En toen kwam corona. “Bedrijven produceerden verder, maar de afzet vertraagde waardoor ze meer opslag nodig hadden. Anderen wilden net een extra voorraad aanleggen om aan de gestegen vraag te kunnen voldoen. Het resultaat is een florerende markt”, zegt Opsomer.
De vraag is beduidend hoger dan het aanbod, wat zorgt voor stijgende grond- en huurprijzen.
Voor de nabije toekomst ziet Opsomer daar ook niet snel verandering in komen. Zelfs niet met de gestegen bouwkosten of een vertragende economie onder impuls van de oorlog in Oekraïne. Ook het einde van een tijdperk met extreem lage rente zal niet meteen voor een kentering zorgen. “De vraag overtreft dermate het aanbod dat die markt nog wel even blijft floreren. De grootste uitdaging ligt bij het aanbod, de overheid en het vergunningsbeleid. Dat gaat vaak nog tergend traag, zeker in vergelijking met pakweg Nederland.” Ook Tom Simonts, Senior Financial Economist bij KBC, maakt diezelfde analyse. “De onderliggende trend zal nog enkele jaren aanhouden. Zowel in e-commerce als in de pure business-to-businessmarkt is er nog veel potentieel.”
Dat is ook investeerders niet ontgaan, die bijna vechten voor een stuk van de koek. “Waar logistiek vastgoed in het recente verleden een stabiele grijze muis was, is het vandaag echt hot”, merkt Opsomer op. Een aantal spelers heeft zich dan ook gespecialiseerd in dat marktsegment. Analisten kijken daarom gretig naar de orderboekjes van pakweg WDP, Intervest Offices & Warehouses, Montea of VGP. Simonts: “Zij hebben de kennis in huis om dergelijk vastgoed te ontwikkelen, want vergis je niet, het is meer dan vier muren. Vaak gaat het om technische ruimtes die bijvoorbeeld gekoeld moeten worden, en waar de exploitatie voor een just-in-timelogistiek op punt staat. Ook niet onbelangrijk: zij hebben voldoende bouwgrond in portefeuille. Logistieke ruimte is vandaag belangrijker dan arbeidskrachten.”
Dergelijke spelers hebben een portfolio die de landgrenzen overschrijdt, met een focus op Oost-Europa. “Dat zijn groeimarkten die nog veel ruimte hebben en bijgevolg voor grote multinationals als Amazon aantrekkelijk zijn”, weet Simonts. “Als private belegger heb je dus maar best een pakketje aandelen van die logistieke specialisten in uw portefeuille zitten. Zo pik je een graantje mee van dat opwaarts internationaal marktpotentieel.” De tegenkanting tegen de grote blokkendozen die logistieke magazijnen toch vaak zijn, ebt ook weg. Opsomer: “Bouwheren beseffen dat ze mee moeten met de groene en duurzame golf. Daardoor laten ze al eens een architect los op de hele site, zodat de omgeving opgewaardeerd wordt met groene zones, picknicktafels en sportfaciliteiten. Kortom: de hele look and feel waar het personeel zich beter in kan vinden.”