Vastgoed als wapen tegen de inflatie
2021 zorgde voor een piek in de woningprijzen, en de hoge vraag lijkt zich door te zetten in 2022. Geen goed nieuws dus voor huizenjagers. Wat brengt de toekomst voor de vastgoedmarkt? En kunnen deze hoge prijzen blijven aanhouden?
De voorbije jaren waren erg stormachtig, iets wat ook gevolgen had voor de vastgoedmarkt. Volgens de Notarisbarometer werd een huis in een van de vijf Vlaamse provinciehoofdsteden gemiddeld maar liefst 8,4 procent duurder in 2021.
“Corona zorgde voor een andere manier van kopen”, verklaart Bart van Opstal, notaris en woordvoerder van Notaris.be. “Mensen wilden meer ruimte. Ze wilden bijvoorbeeld een kamer om als bureel voor thuiswerk te gebruiken, of een extra slaapkamer omdat de kinderen online school moeten volgen. Groenruimte staat ook hoog op het verlanglijstje, na de ervaring van de lockdown. Milieu en isolatie worden tegelijk belangrijker. Dat alles betekent dat je al snel in een hogere prijsklasse terechtkomt. Een extra slaapkamer of een betere isolatie zorgt vaak voor een meerprijs.”
Het begin van 2022 zag daarbovenop een sterke groei van de vraag, maar Van Opstal schrijft dat toe aan een verandering van de regels. “In januari en februari was er een grote impact”, stelt hij. “De notarissen zagen een stijging van 20 procent of zelfs meer bij de aankopen. Maar dat kwam doordat heel wat mensen hun aankoop vorig jaar uitstelden, om te kunnen genieten van de recente vermindering van de registratierechten. Als je vorig jaar iets kocht, bedroegen de registratiekosten 6 procent. Dit jaar is dat 3 procent. Dat maakt een verschil, en daarom wachtten er zoveel mensen. Deze stijging is dus een tijdelijk fenomeen.”
Het is mogelijk dat de gouden tijden voor huiseigenaren de komende jaren zullen eindigen.
Maar wat zit daaronder? De huizenprijzen stijgen namelijk al enkele decennia. Wat verklaart die inflatie? “De prijs van vastgoed komt tot stand door vraag en aanbod”, reageert Sven Damen, professor vastgoedeconomie aan de UAntwerpen. “De aanbodzijde is in België heel inelastisch, er komen dus maar weinig woningen bij elk jaar. Elke verschuiving aan de vraagzijde vertaalt zich dan in een stijgende prijs, wat we de laatste decennia ook zagen. Huishoudens konden makkelijk geld ontlenen, door lage rentes en stijgende lonen, met daarbovenop maatregelen zoals de woonbonus. Dat alles zorgt dus voor stijgende prijzen.”
Maar dat betekent niet dat het kopen van een woning onmogelijk wordt. Het blijft zelfs een goede investering volgens Van Opstal. “De prijzen zijn behoorlijk gestegen”, stelt hij. “En dat zorgt voor een lager rendement vanuit investeringsperspectief, want je moet duurder inkopen. Jonge mensen hebben op bepaalde vlakken nog de wind mee, zoals op het gebied van rentevoeten. Maar op andere vlakken hebben ze de wind tegen, want vastgoed is vandaag duur. Niettemin is vastgoed een wapen tegen inflatie, want het behoudt nu eenmaal goed zijn waarde.”
Damen ziet de situatie echter pessimistischer in voor huiseigenaren. “Een voordeel van vastgoed is dat je een groot deel van de woningwaarde kunt lenen”, stelt hij. “Als het goed gaat met de markt, en de prijzen blijven stijgen, is dat financieel erg aantrekkelijk. Maar dat houdt ook een risico in, want als de prijzen zouden dalen dan gaat het in de foute richting. Er is volgens mij moeilijk een case te maken waarin de grote prijsstijgingen die we de laatste jaren zagen zullen aanhouden. Die inflatie werd gedreven door dalende rentevoeten en maatregelen zoals de woonbonus. Het is dus mogelijk dat de gouden tijden voor huiseigenaren de komende jaren zullen eindigen.”
Daarbij komt nog eens het conflict in Oekraïne, en de onzekerheid die zoiets oplevert. “We leven in een gespannen situatie”, besluit Van Opstal. “Je zit met een militair conflict in Europa, en we weten niet wat de gevolgen daarvan zullen zijn op de vastgoedmarkt, tewerkstelling of de rentevoeten. Het is koffiedik kijken. Het is te vroeg om te zien wat de invloed op huizenprijzen zal zijn, maar ik denk dat iedereen met argusogen naar de situatie kijkt.”