Belgisch vastgoed, je anker in instabiele tijden?
De beurs zit opnieuw in woelige wateren. De aanhoudende spanningen tussen China en de VS helpen zeker niet. Is Belgisch vastgoed misschien nog een waardige optie op termijn? “De Europese Centrale Bank mag vooral geen bokkesprongen maken.”
Renderen
Je zegt na 25 jaar het echtelijk huis adieu, maar wil toch dat je halve trouwboek nog rendeert. In gezamenlijk overleg besluit je het huis te verkopen. Verhuren of het pand als Airbnb uitbaten zijn alternatieven. Maar toch zet je er liever een punt achter. Emotionele genoegdoening, maar rinkelt dat ook in je zak dankzij de vastgoedprijzen?
“De Belgische boom is inderdaad voorbij, maar de markt staat wel nog in beweging”, zegt Johan Krijgsman, CEO van makelaar ERA Belgium. Er zijn nu eenmaal altijd kopers en verkopers. “Of je nu met een jong koppel, een gepensioneerde of iemand uit een echtscheiding te maken hebt, er zijn deze levensmomenten. Een tweekamerappartement heeft altijd voldoende markt.”
Waarde
Toch zijn de vastgoedprijzen de afgelopen jaren enorm gestegen en zal de koopkracht door een afkoelende Duitse economie relatief afnemen. Daar kan ook Krijgsman niet rond. “Vandaag is het rendement duidelijk gezakt naar 3 procent voor nieuwbouw en 4 procent voor bestaand goed. Terwijl mensen uitkeken naar 5 procent voor nieuwbouw”, weet de makelaar.
Een tweekamerappartement heeft altijd voldoende markt
Johan Krijgsman, ERA Belgium
Overwaardering
ING econoom Steven Trypsteen deelt deze mening tot op zekere hoogte. “Volgens de Nationale Bank van België (NBB) is er een overwaardering van de vastgoedprijzen van ongeveer 6 procent. Maar eigenlijk is dat niet zo hoog. De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg €205.000 in het eerste kwartaal van 2019.” Die mediaanprijs is dus ongeveer €13.000 te hoog.
Krijgsman zet hier een kanttekening bij. “Stel, je koopt een huis van €100.000 en je gaat voor €100.000 verbouwen. Later verkoop je het voor €200.000. Dan heb je eigenlijk verlies gemaakt door akte- en notariskosten.” Volgens statistieken zou je te maken hebben met 100 procent stijging. Want er wordt geen rekening gehouden met alle renovatiebudgetten in België. Die liggen al jaren te hoog. Ten tweede is het aandeel van nieuwbouw op de markt vandaag hoger dan een paar jaar geleden.
Rente op middellange termijn
En hoe zit het met de rente op middellange termijn? Voor Krijgsman is het belangrijk dat de Europese Centrale Bank (ECB) vooral geen bokkesprongen maakt. Ook Trypsteen beaamt: “Het beleid van de ECB zal soepel blijven. De hypotheekrente zal laag blijven.”
En ieder succesvol belegger kent de fiscus. Buiten de registratierechten en de erf- en schenkbelasting, is er de onroerende voorheffing, een belasting op het bezit van gronden of gebouwen. Maar de inkomsten uit verhuur en de meeropbrengsten van een herverkoop bleven tot nu toe grotendeels buiten het vizier. Het weekblad Trends rapporteerde in augustus dat de fiscus dit als professionele of diverse inkomsten beschouwt. En dus niet langer als de opbrengsten van een goedehuisvaderbelegging. “In het eerste geval vallen de inkomsten onder de progressieve tarieven van de personenbelasting, gaande van 25 tot 50 procent”, schrijft het magazine. In het tweede geval worden de inkomsten tegen 33 procent belast.
Daarnaast is er nog een veroordeling van België door het Europees Hof voor een ongelijke behandeling tussen personen die inkomsten verkrijgen uit in België gelegen onroerende goederen en zij die inkomsten verkrijgen uit het buitenland. Hier kun je immers 40 procent als forfaitaire kosten van je kadastraal inkomen (KI) aftrekken voor bebouwd en 10 procent voor onbebouwd goed, terwijl voor een buitenlands pand het reële inkomen voor 100 procent telt.
Politiek
En de politiek? In de startnota van Vlaams informateur Bart De Wever staat dat de woonbonus door een verlaging van de registratierechten vervangen wordt. Beide experts juichen deze mogelijke ontwikkeling toe. Trypsteen: “Uit onderzoek blijkt dat de woonbonus de vastgoedprijzen omhoog duwde.” En dus verdween de fiscale stimulans en was het moeilijker om leningen te krijgen. Ook Johan Krijgsman begroet de ontwikkeling, “maar liefst is er slechts één afgebakende overgangsperiode en wordt die zo kort mogelijk gehouden”, besluit de ERA Belgium CEO.